Dans VEFA, le retard de livraison est un véritable fléau pour les acheteurs, qu’ils achètent pour un loyer ou pour un logement.
Imaginez un acheteur qui emprunte pour financer son achat dans VEFA, qui a payé au promoteur le montant des appels de fonds qu’il a reçus, de sorte qu’il a libéré au moins une partie du montant de son prêt immobilier et a commencé ou commence à payer des paiements mensuels de prêt. Ces paiements mensuels, réduits au début, aux intérêts uniquement et à l’assurance, le risque — si le délai de livraison s’allonge — augmentera considérablement. Ce sera le cas lorsque la période de « saut » prend fin et que la période d’amortissement commence, celle au cours de laquelle l’emprunteur doit commencer à rembourser le capital.
À ce stade, l’acheteur doit, d’une part, rembourser le prêt immobilier, mais :
- En même temps, il doit continuer à payer un loyer s’il est locataire de sa résidence principale,
- Ou s’il ne perçait pas de loyer pour propriété achetée dans VEFA s’il voulait faire un bail sur la propriété.
En outre, l’acheteur peut perdre le bénéfice de l’avantage fiscal associé à cette opportunité si le retard persiste.
Face à ces risques, les acheteurs qui nous consultent en tant qu’avocat spécialisé chez VEFA souhaitent généralement :
- Soit, vous obtenez la livraison des marchandises et une indemnisation pour les dommages résultant de retards,
- Soit, vous avez annulé VEFA en raison d’un retard de livraison.
Pour choisir la meilleure option, nous vous proposons :
- Explore chacun en détail ;
- Avant de traiter.
Conséquences d’un retard de livraison : Indemnisation ou annulation des ventes
L’achat dans VEFA se caractérise par le risque d’inachèvement ou de retard de livraison, car les marchandises vendues ne sont pas terminées et l’acheteur commence à payer le prix avant de recevoir les clés. Entre la signature des ventes contrat et par livraison, l’acheteur paiera l’organisateur, qui s’engage à construire le bâtiment.
Les risques pris par les acquéreurs sont atténués par deux mécanismes : la levée progressive des fonds et la garantie d’achèvement.
Les acheteurs de VEFA paient progressivement le prix au fur et à mesure que les travaux avancent au rythme des appels pour fournir les fonds qui lui sont envoyés par le Promoteur. Le rythme des appels de fonds nécessite un défenseur qui doit respecter le calendrier fixé par la loi et justifier le déroulement des appels de fonds.
Donnons également une garantie d’achèvement qui, en cas de défaillance du développeur, permet de financer les travaux restants à effectuer ou de rembourser à l’acheteur les sommes versées.
De telles pénalités sont parfois prévues dans les ventes, mais cela est relativement rare. Par conséquent, nous encourageons les investisseurs à fournir cette clause immédiatement après la signature du contrat de réservation.
En l’absence de pénalités de retard stipulées dans l’achat, les acheteurs ont des difficultés à compenser en cas de retard de livraison. Cette difficulté est d’autant plus grande que la loi VEFA prévoit des « causes légitimes de suspension du délai de livraison », c’est-à-dire une liste d’événements qui, au moment de leur survenance, permettent au promoteur de reporter la date de livraison : mauvais temps, faillite d’entreprise, etc.
La difficulté d’indemnisation en cas de retard de livraison peut donc inciter les acheteurs à opter pour l’annulation ventes.
L’abrogation, que les avocats appellent une « résolution », ne peut être le résultat d’une volonté unique de l’acheteur.
Pour l’obtenir, il doit :
- Obtenez le consentement de l’organisateur
- Ou obtenez la décision du tribunal.
Plus précisément, il n’est pas facile d’obtenir l’accord du promoteur pour annuler la vente, d’autant plus que l’acheteur voudra non seulement un remboursement des sommes versées, mais également une indemnisation pour les dommages subis : intérêts sur le prêt, perte d’avantage fiscal, etc.
Après l’annulation de VEFA, quels sont les montants restitués à l’acheteur ?
Bien entendu, l’acheteur doit récupérer après l’annulation du VEFA le montant qu’il a payé au promoteur.
En revanche, depuis l’abolition du VEFA, les juges ont estimé que les acheteurs ne pouvaient prétendre :
- Montant du loyer non perçu,
- Dommages subis en raison de la perte de l’avantage fiscal.
L’annulation de VEFA est donc une voie de sortie pour un acheteur qui subit des retards de livraison importants. En revanche, elle perd des intérêts si le promoteur fait faillite, en liquidation. Parce que dans ce cas, les acheteurs ne pourront pas obtenir de règlement des condamnations.
Par conséquent, avant de prendre des mesures, il est nécessaire d’examiner chaque situation avec la plus grande prudence :
- Pour garantir l’achèvement des travaux,
- Demander un remboursement en cas de retard de livraison
- Ou faire annuler VEFA.