- 27 décembre 2020
- 2 minutes de lecture
Revenez en arrière Lorsque vous n’avez pas besoin d’un permis de construire
Vous trouverez ici des détails sur ce que vous pouvez entreprendre en tant que particulier sans passer par la case autorisation. Les règles évoluent sans cesse : mieux vaut contacter votre mairie avant d’acheter tout plan relatif au code du bâtiment.
Définir
Quand faut-il un permis de construire ou une déclaration de travaux ?
Toutes les obligations concernant le permis de construire, la démolition ou d’autres autorisations sont inscrites dans le neuvième chapitre de la Loi sur le plan et la construction (PBL). Ce texte réglemente précisément les situations où une demande officielle est requise avant de lancer vos travaux. Pour le citoyen lambda, s’y retrouver dans les multiples articles du PBL relève parfois du casse-tête. La solution la plus sûre : contacter systématiquement la mairie avant de démarrer le moindre chantier. L’expérience du voisin qui a construit sans autorisation ni déclaration ne garantit rien : la réglementation évolue, et ce qui valait hier peut être caduc aujourd’hui. Lors de transactions immobilières, il faut comparer les anciens plans avec la législation pour éviter les constructions non déclarées. Même si le délai de prescription est passé, le propriétaire peut devoir fournir les plans à la mairie pour régulariser la situation. Si les travaux datant de plus de dix ans ne sont plus sanctionnés ni facturés, il reste indispensable de mettre le dossier en conformité.
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Quelles différences entre permis de construire et déclaration de travaux ?
La distinction tient à la complexité du projet : le permis vise les opérations lourdes, la déclaration concerne les aménagements plus simples. Mais, quelle que soit la procédure, les plans à fournir restent du même niveau d’exigence. Nous avons publié un article complet sur les points à vérifier avant de commander vos plans réglementaires.
En théorie, le traitement d’une déclaration de travaux est plus rapide que celui d’un permis, mais en pratique, les délais varient énormément d’une commune à l’autre. Certaines mairies ont instauré un délai plafond de 4 semaines pour traiter les déclarations de travaux.
Liste des travaux courants nécessitant une déclaration de travaux
Maison Attefall
À proximité immédiate de votre logement, il est possible d’ériger une maison Attefall jusqu’à 25 m² maximum de surface hors œuvre brute (BTA) et 4 mètres de hauteur au faîtage. Plusieurs peuvent coexister, à condition de ne pas dépasser 25 m² au total. Ce type d’annexe peut servir, par exemple, de :
- Logement
- Sauna
- Sanitaires extérieurs
- Garage
- Abri de stockage
- Maison d’invités
- Remise à bateaux
Vous pouvez consulter nos exemples de plans pour les maisons Attefall.
Si la construction se situe à moins de 4,5 mètres de la parcelle voisine, il faudra obtenir l’accord du voisin concerné. Si la zone est soumise à la protection des rives, un permis supplémentaire peut être exigé selon le cadre environnemental. En général, cette protection s’applique dans un rayon de 100 mètres autour des plans d’eau. Les terrains proches d’axes routiers ou ferroviaires peuvent aussi subir des restrictions particulières. Si vous doutez, le service urbanisme de votre municipalité saura répondre au cas par cas.
La maison Attefall peut être fixe, installée durablement ou mobile. N’oubliez pas d’adapter la construction à l’environnement local. Si le règlement d’urbanisme classe la zone comme patrimoine naturel ou culturel, un permis s’imposera même pour une maison Attefall.
À proximité d’installations stratégiques (comme des sites de défense), des règles spécifiques s’ajoutent. En cas de doute, contactez la mairie. Plus d’informations sur les règles Attefall sont disponibles ici.
Extension de 15 m² maximum
Pour une maison d’habitation, il est possible d’ajouter jusqu’à 15 m² de BTA sous réserve de déclaration. L’extension ne doit pas dépasser la hauteur du bâti existant, ni s’approcher à moins de 4,5 mètres des limites de propriété, sauf accord du voisin. En cas de protection des rives, une dérogation doit être sollicitée auprès du conseil départemental. L’extension doit répondre aux exigences techniques du code du bâtiment (BBR) et s’intégrer au paysage sans altérer les valeurs naturelles ou patrimoniales du lieu.
Lucarnes de toit
Sur une maison d’un ou deux logements n’ayant pas déjà de lucarne, vous pouvez en installer jusqu’à deux. Si une lucarne existe, une seule supplémentaire est autorisée. Leur longueur cumulée ne doit pas dépasser la moitié du toit (de pignon à pignon).
L’ajout de lucarnes modifie généralement la structure du toit : il faut donc le signaler à la mairie. Si la structure n’est pas impactée (lucarne entre deux fermes sans intervention sur la charpente), aucune démarche n’est requise. Les exigences réglementaires du BBR et du PBL restent néanmoins applicables.
Création d’un logement supplémentaire
Si vous possédez une maison individuelle, il est possible d’aménager un second logement à l’intérieur. Il faudra respecter les critères d’accessibilité et de sécurité du BBR et du PBL. Cette opération requiert une déclaration ; mais si des transformations extérieures (nouvelles fenêtres ou portes) sont prévues, un permis sera nécessaire. Face à la pénurie de logements, ces aménagements représentent une solution à la fois rentable et utile pour la société.
Démolition totale ou partielle
En dehors des zones couvertes par un plan local d’urbanisme, une déclaration est nécessaire pour démolir tout ou partie d’un bâtiment. En zone réglementée, une demande de démolition doit être déposée. Si vous projetez de construire du neuf, consultez notre page dédiée aux plans de maisons.
Modification d’un bâtiment
- Intervention sur les éléments porteurs
- Modification significative du plan intérieur
- Impact sur la sécurité incendie
- Modification de la ventilation ou d’autres installations techniques
Installation d’un réseau d’eau ou d’assainissement
Certains systèmes d’assainissement requièrent un permis, d’autres seulement une déclaration :
- Pour un assainissement individuel avec WC, le permis est obligatoire
- Pour les eaux grises (BDT : bains, éviers, lessive) ou toute modification d’un réseau existant, une autorisation peut être requise
Si vous hésitez sur la réglementation applicable, contactez le service urbanisme de votre commune.
Éolienne
Un permis est exigé si votre éolienne :
- dépasse 20 mètres de hauteur
- se trouve à une distance de la limite de parcelle inférieure à sa hauteur
- est fixée sur un bâtiment
- possède un diamètre supérieur à 3 mètres
Dans les autres cas, il n’est pas nécessaire de déposer une demande auprès de la mairie, sauf si un permis environnemental a déjà été accordé.
La déclaration au titre de la législation environnementale s’impose si l’éolienne :
- dépasse 50 mètres
- fait partie d’un ensemble de deux ouvrages ou plus
- est accompagnée d’autres installations
En cas d’incertitude quant à la présence de vestiges archéologiques sur le terrain, prenez contact avec le conseil départemental.
Travaux généralement réalisables sans permis ni déclaration
Terrasse
Découvrez les nouvelles règles sur les terrasses en vigueur depuis le 1er juillet 2019.
Auvents
Il est possible d’installer un auvent sur les éléments suivants, tant que la surface n’excède pas 15 m² de BTA :
- Balcons
- Entrées
- Patios
Abri de jardin
Une maison individuelle peut disposer d’un ou plusieurs abris de jardin, à condition que la surface totale ne dépasse pas 15 m² et que la hauteur maximale soit de 3 mètres. L’abri doit rester indépendant du bâtiment principal. Il peut être implanté à moins de 4,5 mètres de la limite de propriété si le voisin donne son accord.
En dehors des zones urbanisées, l’installation près d’une voie publique exige l’autorisation du conseil départemental pour garantir la sécurité. N’hésitez pas à vérifier auprès de la mairie si vous avez un doute.
Le plan local d’urbanisme ne précise pas systématiquement si l’abri est autorisé. Parfois, il peut être implanté sur un terrain isolé et sa surface s’ajoute à la surface constructible de la parcelle.
Si l’abri de jardin se trouve près d’un plan d’eau, un permis environnemental sera nécessaire. Plus de précisions sur la réglementation des abris de jardin ici.
Changement de façade
Repeindre sa façade ou changer son revêtement nécessite de vérifier si la maison se situe dans une zone avec plan d’urbanisme. Si c’est le cas, consultez les règles concernant l’aspect extérieur : tout changement qui modifie trop radicalement l’apparence peut être refusé.
Jurisprudence
Deux décisions de justice illustrent que certains travaux déclarés peuvent, en réalité, nécessiter un permis :
- Un abri de jardin implanté à moins de 4,5 mètres d’une rue ou d’un espace public requiert toujours un permis de construire.
- Un abri situé à 31,2 mètres du domicile principal a été jugé trop éloigné pour être considéré comme annexe immédiate.
Dans la première affaire, le tribunal a établi que la mairie ne peut pas agir comme « voisin » et donner son aval au nom du public. Le public devant avoir accès à la voie, seule l’autorité compétente peut statuer. Vous pouvez lire le verdict complet ici.
Dans la seconde, la distance supérieure à 30 mètres a été jugée incompatible avec la notion de proximité immédiate. Un rapport détaille la façon dont la mairie peut consentir à certaines constructions réglementées. Vous pouvez lire le rapport complet ici.
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Questions fréquentes
Que risque-t-on à construire sans autorisation ?
Commencer des travaux sans avoir obtenu le feu vert entraîne automatiquement des frais de pénalité, même si vous régularisez votre situation par la suite.
Si la mairie découvre la construction non autorisée, vous recevrez un courrier vous demandant de justifier votre démarche. Si un permis peut être obtenu a posteriori, il faudra le déposer rapidement. Dans le cas contraire, la démolition de l’ouvrage sera exigée.
Il est possible de contester la décision auprès du conseil départemental, mais le recours doit être introduit dans les 21 jours suivant la notification. Gardez en tête qu’un accord de voisinage ne vous dispense pas de respecter la réglementation. Une maison avec des travaux non déclarés se vendra difficilement.
Combien coûte la pénalité ?
Pour une extension de 40 m² réalisée sans autorisation, la sanction s’élève à 29 062 SEK, hors frais de régularisation. Un simulateur officiel permet d’estimer la pénalité sur le site de la Boverket.
Coûts
Les tarifs de traitement varient selon la commune. Pour une estimation précise, consultez le site officiel de votre mairie ou contactez le service compétent. Voici quelques exemples de frais selon les projets :
- Extension de maison, maximum 15 m² : 4 980 kr
- Construction d’un nouvel annexe sur terrain de maison individuelle, maximum 25 m² : 4 980 kr
- Nouvelle dépendance sur terrain de maison secondaire, jusqu’à 25 m² : 9 000 kr
- Aménagement d’un logement dans une maison individuelle (y compris travaux intérieurs) : 4 800 SEK
- Lucarnes sur toit de maison individuelle : 1 500 SEK
- Petits travaux intérieurs (ex. déplacement d’une cheminée, adductions, ventilation) : 1 620 kr
- Travaux intérieurs plus conséquents dans une maison individuelle : 3 840 kr
Ces tarifs proviennent du site Stockholm.se au 7 avril 2019 et peuvent évoluer. Pour obtenir les prix actualisés, adressez-vous directement à votre mairie.
Pensez aussi au coût du plan cadastral pour toute nouvelle construction ou extension, qui dépend de la commune. Quelques exemples de frais pour ce type de prestation :
Les plans restent l’élément central du dossier. Les exigences de la mairie sont identiques qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux. Nous proposons des forfaits adaptés à la taille de votre projet, à partir de 4 990 kr HT.
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Om Laszlo Toth
Laszlo est le fondateur et dirigeant de LT Engineering Agency. Fort d’une expérience dans de nombreuses sociétés immobilières et projets d’aménagement, il a coordonné équipes, entreprises et institutions publiques sur des opérations d’envergure.
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