Marie-France a vendu sa maison de Nice il y a deux ans à un boulanger artisanal. Mais pendant deux mois son acheteur ne payait plus son loyer à vie de 1 200€. L’artisan est en liquidation judiciaire et n’a plus les moyens d’exécuter le contrat dans le cadre du loyer viager. Tomberait-elle dans l’un des pièges de la vente d’un loyer à vie ?
Le déclin de l’acheteur, sa mort, la libération anticipée de l’immobilier dans une rente viagère… Vous devez penser à de nombreux éléments lorsque vous décidez des ventes en tant que loyer viage .
Vendre en tant que rente à vie avec sa famille : deux risques à éviter
Évitez les risques en cas de vente dans une rente viagère : escortez-vous !
La vente d’un bien immobilier en pension vientière à vos enfants vous permet de conserver la propriété dans un cadre familial et de transmettre l’héritage
Un troisième les ventes de loyer viager sont conclues avec les héritiers (enfants, neveux, cousins…). En plus de la tension psychologique que peut créer la vente directe en ligne , il est particulièrement important d’être prudent sur le plan fiscal.
Certains notaires en France refusent dès le départ de vendre des biens immobiliers loués à vie occupés dans un cadre familial. Une chose est sûre : il vaut mieux être accompagné d’un expert immobilier à vie , afin de ne pas laisser les chances se produire.
Vous devez prendre des précautions si vous souhaitez conserver la propriété dans un cadre familial.
Attention à un cadeau déguisé avec une rente viagère !
Le don masqué est inscrit dans le Code civil et l’administration fiscale est très méfiante lorsqu’il s’agit de vendre des biens immobiliers en rente viagère entre parents et enfants.
Il sera immédiatement classé comme un don masqué à il n’y a pas de paiement de droits de succession, parfois même si vous fournissez la preuve du paiement d’une rente régulière ou de la clôture de la vente d’une rente viagère sans pension .
La seule solution est d’impliquer tous les frères et sœurs dans l’acte d’achat pour qu’ils déclarent que la vente est honnête et que le montant du loyer correspond à la juste valeur du loyer viager .
Une autre solution est la création de SCI par l’emprunteur (acheteur) : c’est l’entreprise qui verse la pension mensuelle aux parents et qui devient propriétaire du bien après son décès. Mais là encore, l’administration fiscale s’occupe des céréales et les arrangements fiscaux devront être correctement mis en œuvre pour ne pas menacer d’annuler directement la vente du loyer viager .
Deuxième risque : conjecture de propriété
créancier (vendeur), qui décide de vendre l’héritier, devra conclure un contrat d’achat qui se réserve un droit simple d’utilisation et de logement le (utilisation).
C’est une façon de se protéger de la présomption de propriété et de montrer que c’est un enfant qui devient la seule propriété et la pleine propriété après le décès du vendeur.
Que se passe-t-il si l’acheteur d’un retraité à vie fait faillite ?
Jouez la carte de la clause de solution !
En tant que vendeur, il est très important de privilégier un acheteur ayant une situation stable et durable. Vendre un loyer à vie à un commerçant, un artisan ou un professionnel libéral est risqué.
Il est préférable d’élire un fonctionnaire ou un cadre bien rémunéré en contrat permanent.
Cela peut sembler discriminant, mais c’est le seul moyen de se protéger et de s’assurer que vous recevez vos pensions mensuelles .
Si le boucher est en réorganisation judiciaire ou en liquidation , il ne paiera plus vos pensions !
Heureusement, le prêteur (vendeur de loyer viagère) est bien protégé dans ces cas s’il répond rapidement. Une clause de résolution doit être utilisée dès le premier retard dans le paiement d’une pension ou d’un défaut de paiement .
Cette clause du contrat d’achat prévoit qu’en cas de non-paiement de la pension, le contrat de rachat sera automatiquement résilié. C’est un privilège de vendeur . Cela vous permet d’éviter la justice et d’engager des procédures longues et coûteuses.
Lors de la signature d’un contrat de vente d’une rente viagère, vous pouvez également ajouter des garanties à un contrat tel qu’un contrat commun et un contrat de rente viagère un passif qui oblige un tiers à payer une rente en cas de défaut de l’acheteur . L’assurance pension non payée peut également être gérée par des prêteurs inquiets. Mais ils ont un coût : 10 à 15 % du montant mensuel de la pension.
La dernière solution, peu utilisée mais toujours possible, consiste à ajouter une clause de préservation du titre . Cela garantit au vendeur le paiement de sa propriété, car il reste propriétaire jusqu’à ce qu’il soit entièrement payé.
Comment réagir si le loyer viagère est revendu ?
Il est possible pour le vendeur de demander un remboursement.
Si les acheteurs rencontrent des difficultés financières, au lieu de cesser de payer des rentes mensuelles, ils préféreront souvent vendre leurs acquisitions .
Aucune raison n’est nécessaire pour justifier sa sélection et un quart de la durée de vie des annuelles sont ainsi vendues annuellement.
Pour le vendeur, cela ne change rien du tout : le premier acquéreur reste le garant du versement de la pension, et son montant reste inchangé. Une rente peut être transférée à un nouvel acheteur, mais c’est un premier acheteur qui s’engage à la payer. Il est possible pour le vendeur de demander une indemnisation, mais ce n’est pas dans son intérêt car il n’a aucune idée de la solvabilité du nouveau propriétaire.
Il vous suffit de vous assurer de recevoir une copie du contrat de revente afin de préserver vos intérêts. Le contrat d’achat doit être signé devant le notaire !
Que se passe-t-il si le loyer viagère s’éteint ?
La vie est pleine de surprises qui peuvent survenir des événements plus ou moins joyeux et malheureux. Dans certains cas, il est possible que votre acheteur meure devant vous (maladie, accident…).
À l’époque, ils sont les titulaires des droits de l’acheteur initial qui héritent d’une pension à vie dans les mêmes conditions.
Cela ne change rien pour vous, sauf la modification du debirentier. Pour vous protéger et anticiper cette option, vous pouvez demander à votre acheteur de souscrire une assurance (environ 15 % du montant de la rente). La compagnie d’assurance protège également ses héritiers en prenant le relais s’ils ne peuvent pas payer le loyer .
Vous pouvez consulter cet article pour en savoir plus sur les litiges concernant les ventes de rentes viagères.
Que se passe-t-il lorsqu’un vendeur est mis à pied au début d’une vente de retraite ?
Il est nécessaire de prévoir une clause de renonciation au droit d’utilisation et de logement exclusif dans le contrat d’achat.
En général, lors de la signature d’une tâche dans la vie occupée, le loyer ne fonctionne pas le vendeur avait l’intention de quitter son domicile avant sa mort.
Dans la pratique, il se peut que le vendeur soit contraint de vivre avec sa famille ou dans une maison de retraite après un accident ou un problème de santé.
Le départ de votre propriété entraîne une augmentation de la pension versée mensuellement. Pour cette raison, il est important d’inclure une clause renonçant au droit exclusif d’utilisation et de logement dans le contrat d’achat. En général, cette augmentation est dégressive en fonction de la durée d’occupation de la propriété.
Cette clause est irréversible : vous ne pourrez plus retourner vivre dans votre propriété , qui deviendra alors pleine de la propriété de votre acheteur.